2011年1月20日这一天，虽然天色阴沉，北风凛冽，但在大良“三旧”改造重点项目之一——顺德岭南风情美食展示中心的工地上，却是一片热火朝天的繁忙景象。一边是建筑工人正争分夺秒抓紧剩余工程的收尾工作，另一边是一些即将提前进驻的餐饮企业正同步进行内部装修。这样的场景只是顺德“三旧”改造的一个缩影和现实写照，其实，在顺德806平方公里的大地上，“三旧”改造项目如雨后春笋般涌现，正为充分释放土地资源的价值潜力、缓解土地供需矛盾、拓宽发展空间、促进产业升级、提升城市品质等谱写着一个个美丽新篇章。
“三旧”改造为产业拓展空间
原佛山市委常委、顺德区委书记梁毅民接受记者访问时曾谈到：项目是经济和社会发展的原动力，项目是擦亮一个地方招牌的载体，项目是锻炼我们地方各级领导干部的主战场。我们要通过一些大项目和精品项目，将我们的经济总量、经济结构和城市品位提升上来。接下来，区委、区政府将会通过推进企业上市、实施“三旧”改造等多种措施来推动项目引领和产业转型工作。
据区“三旧”改造工作领导组办公室(简称三改办)统计， 2010年顺德区“三旧”改造年度实施计划汇集了137个改造项目，计划改造用地面积15480亩 。截至2011年3月17日，全区已通过核准认定和预申请的项目有93个，用地面积7103.3亩。其中，已完成改造项目16个，用地面积 649亩；23个项目正在实施建设，其他项目正筹备开工。
由于历史原因，顺德大部分村级工业区布局凌乱、土地利用效率低、环境污染严重，同时还存在很多安全生产隐患，与顺德“工业立区”、打造现代产业之都的要求不相适应。因此，顺德区委、区政府将推进旧工业厂房升级改造作为“三旧”改造的重中之重，赋予相当多的优惠政策，鼓励工业企业通过“三旧”改造建设标准厂房、淘汰落后工艺、发展总部经济、提升研发能力。各镇街在这方面做了大量前期工作，已形成“二改二”的良好态势。
例如，勒流宏宇陶瓷有限公司工业升级改造项目，是顺德至今用地面积最大的工业升级改造项目，改造面积达130多亩。通过改造，把原来污染严重的陶瓷厂改造成环境优美的现代化厂区，建多幢多层综合性现代化工业大楼，标准厂房的使用面积将比原来增加2倍，用于陶瓷机械制造、陶瓷工艺研发、陶瓷品种设计以及做仓储物流等等。
北滘顺达毛纺厂占地16079平方米，建筑面积19149平方米，原为上世纪80年代建设的旧厂房，现通过改造建设成风格独特的现代化设计园区，项目总投资达6000万元。目前，该园区已在北滘产生良好的集聚效应，与当地制造业形成良性对接，成为了广东工业设计城的核心运营场所，有57家企业进驻，设计师超600人，2010年产值达1亿元，拉动工业产值百亿元，为广东乃至全国的“三旧”改造提供了一个优秀的范本。
“三旧”改造擦亮顺德“城市名片”
顺德拥有强大的产业优势，“顺德制造”更是响彻神州大地，顺德社会经济获得持续高速发展，成为中国改革开放的区域典型，领跑全国县域经济，但在城市规划建设等方面却稍逊于人，顺德曾被人戏称为“最好的城镇，最差的城市”。如今，“三旧”改造为顺德带来变化的契机。
顺德岭南风情美食展示中心所在地块原处顺德大良南区“城中村”，多为低矮的村民住宅，密度高、建筑凌乱，鱼塘、耕地等插花其中，住宅区内道路狭窄、弯曲，住宅采光、通风、卫生等居住条件恶劣。大良街道办投资3.6亿元，将其改造成集美食街、高品质综合酒店、美食文化博览、美食培训、协会餐饮文化交流为一体的展示中心，让昔日城市之“疤”变成城市之“花”，为中华餐饮名镇、中国厨师之乡等“城市名片”添光加彩。
陈村潭村饮食娱乐商业综合改造项目位于顺德区陈村镇潭村工业路，项目前身是几个污染大、能耗高、产值低的小工厂。在镇政府的大力支持下，潭村村委会进行招商引资，引入了由佛山市金阁饮食娱乐服务有限公司开发，集商业、旅游、饮食、休闲、娱乐为一体的商业综合项目。该项目对陈村镇发展宜商宜居的绿色精品小城具有重要的枢纽作用， 将大大促进周边商业快速发展，整体提升潭村片区的面貌和档次。
“三旧”改造为品质生活创造条件
随着顺德的经济发展水平日益提高，顺德人对生活品质追求也不断提升，旧的城市配套设施已跟不上顺德人的需求，例如，停车困难、健身娱乐场地不足等问题在目前相当突出。因此，在推进“三旧”改造过程中，顺德注重市政公共配套设施的建设，例如大良将丹桂公园、金榜河西公园两个项目改建成“上层公园、下层车库”，车库分普通自行式和机械式停车两种，既美化环境，又一定程度缓解了停车难的问题，有利于切实提高市民的生活品质；陈村几个街头公园的改造，既美化了周围环境，又为广大市民提供了休闲健身的场所；容桂东部中心公园的改造，大大提升了东部新区的城市品位。
为了加快旧村居改造的步伐，集约高效利用土地，改变村民“单家独院”式的传统居住形态，倡导村民“上楼”融入城市生活，打造民心工程，从2009年开始，大良街道以五沙社区为试点，以“镇村合作”的模式，建造“金沙人家”村民社区公寓，同时加大力度投资建设小学、幼儿园、市场等多项配套设施，进一步推动五沙向宜居、宜商的工业小镇发展。首期已建成808套住宅单元，优先向五沙第一批被收购宅基地的原村民销售，并给予购房补贴。目前，已有400多户农民家庭通过购房优惠实现“上楼”。
镇街经验
大良街道党工委委员、大良国土城建和水利局局长冯兵：
打造“三旧”改造精品项目
大良现阶段对“三旧”改造项目进行集中推进，初步估计改造后可用土地大概80公顷约1100多亩，这是一个不断挖掘土地潜力的过程。“三旧”改造其实是在整理土地资源，对不规范使用的土地进行整理。整理的前提是规划引领，通过对土地使用的规范化促进产业提升。尤其是村居一级，原有的产业都很低端，可以通过“三旧”改造进行提升，工业区的品质得到提升，从而对整个城市面貌、生活品质有大幅的提升。
大良调整街道三改办成员，到村居、厂房进行政策解读，在区三改办的统一部署下完成标图建库工作，目前申报的46个项目有11个项目完成认定。今年，大良的“三旧”改造要继续打造精品，除了推进“一河两岸”北岸的建设工作，还要在大良旧城区的重要接驳点推进有关项目，侧重于公共设施用地的改造。现在正在推进的停车场改造，有三个典型区。一是金榜停车场，周边都是办公企业，日常周边停车超过300部，“三旧”改造利用公园、篮球场做地下停车场；二是本原小学停车场，主要解决的是接送学生家长和周边居民的停车问题，改造方式也是利用篮球场；还有丹桂路停车场，丹桂路附近是居民密集区，改造后增加500个车位，既提高土地利用率，也完善城区配套。
此外，还要对城乡结合部、典型城中村如近良路、环市路进行改造，大良城区和新城区的衔接部位表面看已经初具城市形态，但内里还是农村。在旧工业区方面，大良要推进新滘、红岗的改造，全年下来大良推进的项目不一定很大很全，但做一件成一件。
大良“三旧”改造的项目几乎没有一个房地产项目，因为三改的目的是推进产业升级，可能大良的项目少，都集中在旧城，但我们的项目拆几户就可以改造一片区域。同时，最近我们也开始对公共设施的改造进行调查、咨询，我们非常希望得到广大市民的理解和配合，政府推进这些项目不是为了经营，而是希望切实提升城市面貌和城市生活品质。
领导访谈
成熟一片拆迁一片改造一片
顺德区委常委、区发展规划和统计局局长杜镜初指出，“三旧”改造工作必将尊重民权，顺应民意，和谐拆迁。顺德建设用地总量为386.53平方公里，占全区土地总面积的比例高达47.9%，我们已到了“无地可用”的地步。奇缺的土地资源，已难以承载顺德经济的可持续发展；超高比例的建设占地，已严重威胁顺德的生态环境。为了破解土地供需矛盾，从2009年开始，顺德以“三旧”改造为契机，实现建设用地的二次开发利用，推动产业升级、城市转型和环境再造。
总体来说，顺德的“三旧”改造工作虽有一定成效，但也碰到不少难题。顺德区委常委、区发展规划和统计局局长杜镜初告诉记者，顺德的“三旧”改造工作用了一年多的时间来摸清底子。“所有的‘三旧’改造项目都必须有‘出世纸’才能进行改造，基础工作我们已基本完成，接下来，主要是具体项目的拆迁改造和开发建设。”
在杜镜初眼里，“三旧”改造不论怎么改，最终目的还是惠及民生，因此，整个改造过程必将尊重民权、顺应民意，和谐拆迁。
改变粗放 形成集约高效发展思路
记者：顺德为什么要迫切推进“三旧”改造工作？
杜镜初：目前，顺德的土地开发强度已接近全区国土总面积的50%，环境、资源承载能力已接近极限。这是顺德掀起“三旧”改造热潮的最直接原因。
以往那种粗放利用土地、用大量土地资源换取经济发展的路子已经行不通了，一来国家土地政策不允许，从中央到省对土地的管控力度不断加大；二来人民群众也不满意、不同意。因此必须走内涵发展道路，在存量建设用地上做文章，通过内部挖潜，提升现有土地资源的利用效能。
通过“三旧”改造，一方面可以对旧厂房用地进行整合和功能再造，有利于引入和培育以低碳排放为特征的新兴产业，加速顺德产业结构的转型升级，实现“腾笼壮鸟”。另一方面，通过推进旧村居改造，能以点带面推动村容村貌改善提升，引导农民“上高楼”，提升村民居住品位。
推进“三旧”改造工作，最终目的是希望转变过去分散的过度消耗资源的粗放型发展方式，以形成一种集约的高效的新型发展思路，使顺德的整体经济逐步优化提升。
记者：顺德“三旧”改造工作从2006年开始推进，到目前为止，成效如何？碰到了什么难点？
杜镜初：截至2011年1月10日，顺德已通过核准认定的“三旧”改造项目有58个，合计用地1871510平方米，约2807亩。其中，已有16个项目完成改造，合计面积432832.36平方米，约649.52亩，另有23个项目正在建设施工当中。另外，各镇街也在积极上报新增改造项目计划，“三旧”改造工作热情甚为高涨。
虽有成效，但推进的过程中也确实碰到难点。一方面是社会群众对“三旧”改造的核心所在认识不足，造成部分改造区业主不理解、不配合；另一方面是政策的配套措施未能完善，需要进一步修改补充，以提高业主和镇街改造的积极性；其次，村居集约改造的前提是引导村民“上高楼”，涉及到农村居民生活方式的根本转变，会有相当难度，仍然需要一段很长的时间去努力。
今年推动五大引领性项目建设
记者：今年是“十二五”规划的开局年，顺德如何定位2011年的“三旧”改造？
杜镜初：顺德 “三旧”改造工作虽然2006年就开始进行，但确切地说，顺德的“三旧”改造从2009年下半年才开始真正发力。过去一年多时间，我们着重抓好基础工作、摸清底子，看清全区土地二次开发和集约建设过程中的优势和不足，配套好相关政策、做好“三旧”改造专项规划，让符合要求的项目入好“笼子”领到“出世纸”，使“三旧”改造有政策、有规章可循。
今年，我们的主要工作是推动具体项目的改造和开发建设，通过政府引领、市场运作，把“三旧”改造推向新高度。以工业区升级和旧村居改造为重点，精心打造德胜河一河两岸、容桂穗香工业区、北滘都宁工业区、乐从沙边工业区、陈村锦龙赤花城中村等五大引领性项目。
此外，为了加快“三旧”改造的步伐，我们将在政策上不断修改和完善，并通过加大政策扶持力度、与镇街互动沟通等方式，使相关项目尽快落实。目前，顺德区政府已成立“三旧”改造项目审批核心决策小组，所有重大项目都由核心决策小组审批，避免多头请示，加快项目审批速度。
我们希望向社会发出一个强烈的信号，就是必须走集约化的道路，顺德才有后续发展的空间。否则，以工业立区的顺德，将无从实现产业的优化转型，顺德的城市建设品位也无法提升。
记者：今年“三旧”改造工作将以怎样的方式推进？
杜镜初：“三旧”项目的开发建设将采取“整体规划、分步实施”的原则推进。以德胜河一河两岸的开发建设为例，要将一切拆迁工作置于阳光之下，充分尊重民意，成熟一片拆迁一片开发一片。原则上，在一定时间内，如果少于80%的居民户数同意拆迁，政府将取消对该区域的拆迁计划。
“三旧”改造的推进，我们希望能坚持和谐拆迁，共同推进的原则。我们希望广大市民认识到，“三旧”改造最终目的是改造和提升顺德的城市品位，让市民能共享改造后整体居住环境和经营环境的改善，惠及民生。
此外，对原居民的拆迁补偿，除了货币补偿方案外，可供选择的还有产权调换(即回迁安置)的方式，在改造项目就近地段提供安置用房供被征收人选择。商品房、房改房按核定的房屋套内面积进行调换，自建住宅可由被征收人自行选择按核定土地面积或核定建筑面积调换。原则上，整个拆迁工作将采取“先安置，后改造”的方式推进。
亮点项目盘点
大良顺德岭南风情美食展示中心
特点：主体工程已竣工，属旧村居改造项目，改造成商业用途。
旧貌：大良南区原为大良“城中村”，区内多为低矮的村民住宅，密度高、建筑零乱，与鱼塘、耕地等插花布置。住宅区内道路狭窄、弯曲，住宅采光、通风、卫生等居住条件恶劣。因此大良街道办事处斥资3.6亿元，对该区域进行全面的拆迁改造，拆迁房屋121宗，涉及住房用地面积1.85公顷，拆除旧房建筑面积达1.05万平方米。
新颜：现在途经近良路，市民会发现对面沿江路上“崛起”一片粉墙黛瓦的岭南建筑群，这就是顺德岭南风情美食展示中心，今年5月投入使用。目前，高赞食府已经进驻并开业，接下来将有燕南天、黄连大头华烧鹅、民信双皮奶、高田和烽日本料理等餐饮店陆续进驻。
据项目相关负责人介绍，顺德岭南风情美食展示中心综合项目中22-1号地块是以餐饮、文化为主题的美食街；21号地块为集特色餐饮、休闲娱乐、住宿为一体的高品质综合酒店；23-1号地块集美食文化博览、美食培训、协会餐饮文化交流中心于一体。项目充分利用大良河沿岸得天独厚的地理环境，将亲水文化、餐饮文化和岭南文化有机结合在一起，并通过饮食文化带动本地旅游业发展，完善城市功能组合。该项目的实施将成为发挥“中华餐饮名镇”、“中国厨师之乡”品牌效应，带动顺德经济发展的有力推手，成为顺德经济、社会、文化发展成果的“城市名片”和靓丽窗口。
该项目采用BT和BOT的形式开发建设。目前正进行项目的首期施工，首期建设的美食街以顺德本地粤菜为主力店，兼顾中西及全国特色菜系，融合顺德地方特产、各地名优特色小吃，适当配套其它商业服务功能。
五沙社区公寓“金沙人家”
特点：首期竣工、二期正在打桩，属旧城镇改造项目，住宅兼商业。
旧貌：大良“金沙人家”项目位于大良五沙居委会。大良五沙居委会位于大良东侧，土地资源丰富，人口分散，极具发展潜力。过去农民住宅低密度、管理混乱、治安差、卫生条件差。大良街道办事处经反复研讨，决定将五沙社区作为试点，推行宅基地收购及优惠农民“上楼”的试点项目，在五沙兴建社区公寓。
新颜：一栋栋现代化楼盘伫立在眼前，农民也将“上楼”融入城市生活。随着“金沙人家”、社区服务中心、五沙幼儿园、五沙小学扩建工程、五沙综合市场等五项工程项目的启动，五沙即将蜕变成为一个宜工、宜商、宜居的现代优美小城。
2003年开始实施全征地，共征土地12283.04亩，共需拆迁房屋约1001宗，至今已经拆迁房屋约600宗，可形成产业发展用地约8873亩，居住用地约2454亩，大大改善优化了五沙社区的居住环境，提升了工业园招商引资的吸引力。
据顺德大良顺良房产发展有限公司副经理何海腾介绍，五沙固化宅基地收购已兑现购地款约15211万元。收购后的五沙中-12-2号地用于建设社区公寓，建成后以发放“购楼优惠券”的方式将商品房优先销售给被收购宅基地的农民，使其得到二次收益，从而吸引更多的农民将宅基地给政府收购，改变居住模式，进入城市住宅小区的生活。社区公寓的部分商铺将交由社区管理，用于补贴小区物业管理等各项费用。
五沙公寓已命名为“金沙人家”，预计总投资60843万元，分三期投资建设，共可提供约2500套商品房。目前首期一至五座接近竣工，六至七座正在建设，预计明年7月份竣工。另一方面，为完善公寓周边公共配套设施，提高五沙居民的生活水平，同时加大力度投资建设小学、幼儿园、市场等多项配套设施，打造民心工程，进一步推动五沙向宜居、宜商的工业小镇发展。
乐从葛岸旧工业区改造项目
特点：属旧厂房改造项目，改为商业用途。
旧貌：葛岸旧工业区占地40公顷，原为陶瓷厂、木材厂、五金厂等，功能混杂，且多为简易工棚，缺乏城市形态。
新颜：陶瓷厂片区将改造为现代商业区，将分二期完成，东箭旧厂将改造为现代电子物联网。旧工业区的改造工程是乐从镇“三旧”改造的试点项目。与乐从镇“商贸立镇”的产业结构相适应，紧邻乐从城区的这片工业区被定位为发展商贸物流业，葛岸村已着手大力招商。
葛岸村副书记岑锦忠指出，通过产业园项目的开发，可以完善葛岸村该地块用地手续，提升土地价值，提升葛岸的知名度及市场竞争力。大量高素质人才入驻，引领和带动该村村民整体素质的提高。政府出资改造园区外围和村环境，进一步优化村容村貌。大量高科技企业的入驻，带动葛岸村相关产业升级和增加村民就业机会。消费人口增加，可以推动商贸业发展，同时提升村民房屋物业的出租率和租金水平。
北滘顺达毛纺厂旧厂房改造项目
特点：已完成改造，属旧厂房改造项目，改造成工业设计园。
旧貌：顺达毛纺厂占地16079平方米，建筑面积19149平方米，原为上世纪80年代建设的旧厂房，紧邻三乐路。和很多闲置多年的旧厂房一样，这里建筑残旧，现通过改造建设成风格独特的现代化设计园区。
新颜：坐落于北滘镇三乐路旁的顺德工业设计园是一片工业设计产业的乐土，错落有致的房屋布局、墙壁上黑白相间的围棋子设计、纤细钢丝拉起的空中巨石雕塑，以及无数独具匠心的新奇创意元素，让人们眼前一亮。据广东工业设计城发展有限公司总经理邵继民介绍，园区改造2年来，已经集聚57家工业设计企业，600多个设计师，年产值达到1.5亿元。
对于顺德工业设计园的“三旧”改造成功，邵继民表示，详细全面的城市设计与规划至关重要。在他看来，除了绿色、低碳，本地的文化地理以及产业发展等因素都应该考虑在列。改造项目由政府主导，专业化管理，市场化运作，为工业设计企业提供发展的平台。他说，“三旧”改造赋予这片旧厂房新的生命力，从能耗污染大的毛纺厂到工业设计的新发地，产业业态的更新是顺德发展低碳、循环经济的成功缩影。
陈村潭村饮食娱乐商业综合项目
特点：正在建设改造中，属旧厂房改造项目，改造成商业用途。
旧貌：潭村饮食娱乐商业综合项目占地64951平方米，是潭村工业区旧厂房改造项目之一，涉及旧厂房5家，其中最大一家是顺德区隆胜陶瓷有限公司，占地50208平方米。隆胜陶瓷有限公司厂房建于上世纪90年代，以锌棚、混合结构为主，缺乏整体规划、消防配套设施，环镜保护设施不足，经营项目能耗高、污染性强，影响到周边居民工作和生活，有着十分迫切的改造需要。
新颜：自隆胜陶瓷有限公司自行关停后，潭村村委会为了更好地利用土地，增加集体收益，在镇政府的大力支持下，进行招商引资，引入了由佛山市金阁饮食娱乐服务有限公司开发，集商业、旅游、饮食、休闲、娱乐为一体的商业综合项目，该项目改造后将定名为金宏广场。
据介绍，本项目是陈村镇加快发展第三产业的重点项目之一，在镇的“三旧”改造政策下，通过本项目成功实现产业转型，摇身成为一个万众瞩目的现代城市综合体。本项目由二座9~12层集酒店公寓、饮食、办公、商业于一体的小高层建筑和80多栋创意十足的house组成。创意house为4层独立空间灵活多变的办公别墅，其前瞻性的设计，是本项目的重点，同时也因应市场对总部基地的需求。此项目的问世，必将引领珠三角乃至全国的办公楼变革。
勒流宏宇陶瓷有限公司工业升级改造项目
特点：旧厂房已全部拆除，属旧厂房改造项目，仍改造成工业厂房。
旧貌：顺德区宏宇陶瓷有限公司位于勒流街道江义黄中南路西二街6号，厂房用地总面积69795平方米(折合104.69亩)，建筑面积28178平方米，平均容积率 0.4。
该项目厂房使用至今已有十多年，日久失修，残旧且布局分散，土地利用率较低。公司主要从事生产广场砖、抛光砖、仿古砖和釉面砖等现代化陶瓷产品，曾被授予“广东省高新技术企业”称号。
新颜：该公司计划投入1亿元，将现有简易厂房改造成多层建筑的综合性现代化工业大楼，用于陶瓷机械的生产、陶瓷产品的工业设计及仓储物流基地等。建成后，总建筑面积约为11万平方米，容积率达1.5以上，产能将达到1亿元以上，新增就业岗位500个。
据广东宏强投资管理有限公司项目总经理梁柱介绍，该项目已于去年7月份通过区三改办的预认定，12月下旬业主已将旧厂房全部拆除完毕。下一阶段将继续开展立项、申请设计条件、供地等工作，完善相关手续，争取于今年2月全面动工兴建。该项目是我区至今用地面积最大的工业升级改造项目，改造面积超过100亩。通过“三旧”改造补办了历史用地手续，开发闲置土地资源，拓展产业发展空间，促进产业升级转型，将会对其他大型传统企业的升级改造起到标杆作用。
容桂容桂东部中心区改造项目
特点：正在建设中，属旧城镇改造项目。
旧貌：容桂东部中心公园位于顺德东南部，占地16万平方米，原为一片鱼塘、农地、河涌交错分布的农作区，后来被大批村居小工厂、小作坊及废物接收点所非法占用，内部十分混乱，生态环境受到严重影响。
新颜：容桂东部中心区作为容桂城市升级、城市发展的核心引擎。整个东部中心区区域包括105国道、碧桂路、桂洲大道东、德胜河围合区域，规划用地面积10.98平方公里，这一片区将融合行政文化、商务办公、酒店会议、专业市场等城市综合服务功能，与一河之隔的顺德新城区联手打造成区域性高端制造服务业基地。
据容桂街道有关负责人介绍，东部新区中心公园绿化景观工程项目分为儿童公园、中心湖公园和湿地公园、引水道绿化四部分，总面积为206052平方米(不包括公园范围内的市政道路)。整个公园分为康体娱乐区、儿童乐园、广场区、滨水休闲区、文化舞台、湿地文化区、拓展运动区，工程总投资约2980万元。首期工程计划先进行土方平整，开挖中心湖以及种植高大乔木，预计工程造价为750万元。项目范围内的高压走廊将改造为生态走廊，形成湿地公园。计划利用高压走廊下面的引水道，接通眉蕉河周边水系，扩大水域面积，形成集景观和防洪排涝功能于一体的人工湖。设计理念是能够让游人通过公园小径无阻隔地到达公园的各个区域，享受公园的各种休闲活动设施，满足游人的需求。项目以水乡文化作为切入点，展示顺德容桂的水乡文化、商业文化和岭南文化魅力，营造人文与自然结合的艺术景观带。
